Oleh: Helmi | 6 Juni 2012

Rahasia Cara Cepat Melunasi KPR BTN

Rahasia mempercepat pelunasan KPR BTN dengan menggunakan metode pelunasan sebagian dari pokok KPR.

Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.

Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di atas:

  1. Tabungan Tetap
  2. Angsuran Ekstra Berkala
  3. Take Over ke Bank Syariah
  4. Pelunasan Dipercepat

Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.

Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!

Perhatikan ilustrasi berikut:

  • Pengajuan Kredit             : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
  • Cicilan Tetap Bulanan     : 2.013.200
  • Total Cicilan                        : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
  • Total Bunga                        : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000

Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang 7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara 32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.

Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit dengan sistem anuitas. Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode penghitungan:

  • Pengajuan Kredit             : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)
  • Keuntungan Bank            : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
  • Total Pembiayaan            : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
  • Cicilan Bulanan                  : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587

Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:

  • 15 tahun              : 8.91%
  • 10 tahun              : 7.57%
  • 5 tahun                 : 6.24%
  • 3 tahun                 : 6.10%

Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan sebanyak total 239.830.500 kepada bank.

Mengakali Porsi Bunga

Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).

Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.

Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000 sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, ‘sisanya’ yang 67.81% adalah bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000 untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:

  • Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)
  • Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok kredit

Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar biasa!

Menggunakan Tabungan Tetap

Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:

  1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak 80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333 per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.
  2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
  3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini dapat digunakan untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :
  • Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan
  • Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan

Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut.

Studi Kasus

  • Pengajuan KPR                 : 140.000.000
  • Periode                                : 10 tahun (120 bulan)
  • Suku Bunga                        : 12.5% pa
  • Cicilan KPR                        : 2.049.266
  • Total Cicilan KPR            : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
  • Keuntungan Bank            : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920

Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per bulan di luar angsuran KPR:

  • Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) = 132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 110.000.000 saja
  • Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) = 99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 75.000.000 saja
  • Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) = 59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok kredit tinggal 35.000.000 saja
  • Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) = 14.783.808. Lakukan pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan dikenakan biaya penalti sebesar 147.838 pada saat ini. Selesai.

Lihat perbedaannya:

  • Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan
  • Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000 + 147.838 = 45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan keuntungan sebesar 60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
  • Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354 :)

Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:

  • Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih sering.
  • Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.

zulfadli, http://ekonomi.kompasiana.com/moneter/2011/08/12/cara-cepat-melunasi-kpr-btn/

Cara Perhitungan di Excel.

Contoh perhitungan ini sudah dibuat siap pakai dalam bentuk spreadsheet Excel. Seperti yang sudah kita ketahui bersama bahwa sistem Anuitas hampir digunakan oleh setiap sistem kredit konvensional, karena perhitungannya jauh lebih menguntungkan pihak Bank, serta seolah-olah nasabah dengan ”suka-rela” membayar porsi bunga lebih besar dari pada pokok hutangnya, hal ini sengaja dilakukan oleh Perbankan konvensional mengingat Bank adalah institusi komersial yang tentunya memiliki prioritas ambisius untuk mendapatkan untung lebih cepat (bahkan ada Bank atau perusahaan financing yang meminta melunasi bunga dahulu daripada pokok pinjaman).

Berikut ini adalah ilustrasi tentang model cicilan Anuitas, untuk pinjaman pokok sebesar Rp. 85 juta selama 10 tahun (120 bulan) dan suku bunga 12% (1% tiap bulan):

Porsi cililan dengan sistem Anuitas di tahun pertama(gambar-1)

perhatikan gambar tabel tersebut, walaupun setiap bulannya besar cicilan tetap sama (yaitu angsuran pokok + angsuran bunga = Rp. 1,219,503), namun di bulan-bulan awal porsi pelunasan bunga selalu lebih besar dari pada hutang pokok, sehingga porsi pelunasan hutang menjadi lebih lama dan lebih cepat menghasilkan keuntungan bunga bagi Bank. Angsuran bunga bulanan untuk sistem Anuitas ini membentuk piramida terbalik, sedangkan porsi angsuran bulanan untuk pelunasan pokok membentuk piramida tegak.

Cicilan model Anuitas ini bisa demikian karena rumus perhitungannya yang menjadikan sisa pokok hutang sebagai acuan perhitungan bunga. Berikut adalah rumus untuk mendapatkan angsuran bulanan:

Rumus cicilan metode Anuitas

i : suku bunga dalam satuan %
m : jumlah bulan cicilan

Rumus Anuitas tersebut kalau di tulis mendatar adalah sebagai berikut:

Angsuran_bulanan = Pinjaman x (i/12) x 1 / (1 – 1/(1 + (i/12))^m)

Pada contoh gambar-1 di atas, dengan rumus Anuitas di dapatkan:

Angsuran bulanan:
= Rp. 85,000,000 x (12% / 12) x 1 / (1 – 1/ (1 + 1/(1 + (12%/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x (0.12 / 12) x 1 / (1 – 1/(1 + 1/(1 + (0.12/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/(1 + 0.01)^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/1.01^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/3.3003))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 0.303))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/1.303)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 - 0.697)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x  1.435
= Rp. 85,000,000 x 0.01435
= Rp. 1,219,503,-

Sedangkan rumus untuk mendapatkan pelunasan bunga tiap bulannya adalah:

Bunga_tiap_bulan = Sisa_Pokok_Hutang x i/12

Dan rumus angsuran pokok tiap bulannya adalah:

Pokok_tiap_bulan = Angsuran_bulanan – Bunga_tiap_bulan

Perhatikan bahwa perhitungan Bunga_tiap_bulan dan Pokok_tiap_bulan selalu bergantung dengan Sisa_Pokok_Hutang, yang artinya perhitungan cicilan tersebut bersifat iteratif, dalam arti setiap bulan Pokok Hutang selalu dikurangi sebesar nilai Pokok_tiap_bulan, di mana nilai cicilan pokok kecil sekali sehingga pengurangan hutang pokok berjalan sangat lambat.

Baiklah,
anda bisa mencoba-coba rumus tersebut jika ingin “menghayati” perhitungannya dan ingin mengasah pola pikir metode cicilan kredit.

Namun jika anda tidak ingin terlalu pusing dengan perhitungannya, anda bisa langsung menerapkannya ke kalkulator KPR (bisa di download DI SINI), mari perhatikan entri sheet excel berikut:

Perhitungan pelunasan cepat untuk bunga anuitas(gambar-2)

Pada gambar-2, warna kuning adalah nilai parameter yang harus anda isi, karena sisanya akan otomatis menyesuaikan dengan sendirinya. Penjelasan masing-masing cell yang berwarna-warni itu adalah sebagai berikut:

  • Cell yang perlu di isi (yang berwarna kuning):
    • Harga Rumah; adalah harga rumah yang ditawarkan oleh developer atau penjual.
    • Down Payment (DP); menurut aturan Bank Indonesia, DP biasanya ditentukan sekian % terhadap harga jual, namun jika pihak financing/developer tidak berpatok ke kebijakan BI tersebut, atau anda menentukan DP sendiri, maka anda bisa mengisikan 0 saja (tidak perlu mengetik “%”, karena format cell sudah dalam satuan %)
    • Diskon / DP; Diskon atau DP dari pembelian rumah
    • Bunga; suku bunga yang ditentukan oleh Bank yang di pilih
    • Angsur / Tenor; berapa tahun anda akan mengangsur KPR
    • Cicilan Extra; adalah pelunasan sebagian yang dibayarkan ke Sisa_Pokok_Hutang sesuai dengan metode cepat pelunasan KPR yang dibahas oleh teman saya itu, anda bisa mengisi nilai 0 jika ingin melunasi cicilan tanpa melakukan pelunasan sebagian
    • periode setiap; periode rutin pelunasan sebagian, isi dengan selain 0 jika tidak ingin menggunakan metode pelunasan sebagian
  • Cell yang otomatis menyesuaikan:
    • Plafond KPR; adalah besar uang yang dipinjam (Pokok Hutang) ke Bank
    • Angsuran; adalah besar cicilan yang harus dibayar ke Bank setiap bulan selama masa KPR
    • Total per periode; besar jumlah uang yang harus disiapkan setiap periode cicilan extra yang anda tentukan untuk dibuat sebagai pelunasan sebagian ke pokok hutang KPR
    • Min penghasilan; minimal penghasilan anda jika menggunakan pelunasan sebagian dengan asumsi dasar sebesar 110% dari cicilan bulanan, yang artinya diasumsikan anda mendapatkan Bank yang mengijinkan 50% gaji dari angsuran bulanan KPR
    • Total Bunga; total jumlah bunga yang dibayarkan ke Bank selama masa KPR
    • Rasio bunga; perbandingan prosentase total jumlah bunga terhadap pokok hutang
    • Total Pokok; total pokok hutang yang dikalkulasi dari perhitungan pelunasan bulanan
    • Total KPR; total jumlah nilai KPR, yaitu pokok hutang di tambah dengan total jumlah bunga selama masa KPR
    • Lunas setelah; periode pelunasan dalam satuan tahun dan bulan, yang otomatis berubah sesuai dengan besar nilai pelunasan sebagian yang anda tentukan

Berikut adalah ilustrasi tabel pelunasan bulanan setelah menggunakan pelunasan sebagian pada gambar-2 di atas:

Porsi cicilan Anuitas dipercepat di tahun pertama(gambar-3)

Coba perhatikan gambar-3, dengan periode Cicilan Cxtra setiap 6 bulan yang dibayarkan 12 bulan sekaligus, maka di setiap kelipatan 6 bulan, Angsuran Pokok adalah sebesar Total per periode yang ada di gambar-2. Sehingga dengan cara pelunasan sebagian didapatkan percepatan masa pelunasan KPR dari sebelumnya 10 tahun (seperti yang di gambar-2) menjadi hanya 2.5 tahun.

Sebagai perbandingan, di kalkulator KPR juga di sediakan perhitungan jika menggunakan Bank Syari’ah, oleh karena sistem perhitungannya yang berbeda (margin/nisbah) berakibat metode pelunasan sebagian tidak bisa dilakukan di KPR Bank Syari’ah:

Perhitungan KPR menggunakan sistem nisbah(gambar-4)

Selamat mencoba!  http://luxmile.wordpress.com/2011/11/03/tips-cara-cepat-melunasi-kpr-btn/

About these ads

Responses

  1. Good info

  2. Sore pak Moh Helmi
    mohon masukannya saya mempunyai hutang kpr di cimb niaga
    total pinjaman Rp 165.000.000
    cicilan 1.996.000/bulan
    sudah jalan 2tahun
    sisa pokok pinjaman 154.000.000

    rencana saya mau pelunasan sebagian sebesar Rp 70.000.000,-

    apakah efisien?mohon masukannya
    tindakan yg harus saya ambil?

    thanks
    cicilia

    • @ novi (cicilia)
      Terima kasih atas pertanyaannya.
      Untuk angsuran ekstra sangat efisien mengurangi beban bunga dan total pinjaman dalam sistim bank konvensional.
      Sebaiknya ibu cicilia tanyakan dulu kepada bagian KPR di CIMB Niaga tentang mekanisme pembayaran angsuran ekstra dan hitungannya yang jelas, karena kebijakan bank CIMB Niaga bisa saja berbeda dengan bank BTN.
      Kalau hitungannya ternyata memang uang Rp. 70juta itu dipakai SEMUA untuk membayar angsuran pokok saja TANPA BUNGA, dan bunga pinjaman untuk angsuran/cician bulan depan (dalam rupiah bukan dalam %) besarnya lebih kecil dari bulan kemarin, maka LAKUKAN angsuran ekstra tersebut.

      Selamat belajar dan praktek, tuhan memberkati.

  3. Dear Pak Helmi..
    ingin bertanya, setelah saya coba menghubungi pihak btn, terdapat form pengajuan pembayaran extra yg harus disetujui pihak bank. Pada form terdapat pilhan, yang merupakan ekses dari pengajuan ini..

    - Mengurangi angsuran – sisa jangka waktu tetap
    - Mengurangi sisa jangka waktu kredit – angsuran tetap

    manakah yg lebih baik secara perhitungan matematis?

    terima kasih atas informasinya

    Salam

    • @ ucok
      Terima kasih atas pertanyaannya.
      Menurut saya lebih baik pilih :
      Mengurangi sisa jangka waktu kredit.
      Karena berarti kredit mas ucok lebih cepat selesai berarti pembayaran bunga ke bank juga sedikit dan yang jauh lebih penting adalah TERHINDAR dari kenaikan suku bunga KPR di tahun tahun berikutnya.
      Semoga bisa membantu, salam Semangat PAGI!

  4. Wah infonya sangat berguna. Sy lg mengajukan kpr btn. Kebetulan sy dan suami tinggal di luar kota. Kami ingin membeli rmh di wilayah tangsel. Total gaji bulanan sy 5jt, suami 7jt. Apakah memungkinkan sy mengajukan kpr dgn cicilan 10thn, perbln 2,2jt? Saat ini sy pengguna kartu kredit yg aktif, dan tdk pernah ada tunggakan. Mohon pencerahan….

    • @ Rena
      Terima kasih atas pertanyaannya.
      1. Apakah memungkinkan sy mengajukan KPR dgn Cicilan 10 thn, per bln 2,2jt ?
      Jawab :

      Dengan pertimbangan gaji Ibu dan Suami sebesar 12 jt (5jt+7jt), secara kasat mata ibu mampu membayar angsuran 2,2jt per bln, karena bank memberi batas toleransi besar angsuran adalah sepertiga(1/3) dari total pendapatan (gaji+pendapatan lain2).

      JADI dengan patokan 1/3 x Rp.12.000.000 = Rp. 4.000.000, itu artinya menurut penilaian Bank, ibu Rena diijinkan untuk mengambil angsuran maksimal Rp. 4jt per bln.

      CATATAN PENTING :
      Perhatikan Pengeluaran Ibu, pastikan pengeluaran total keluarga tidak lebih dari Rp.8.000.000, karena akan berpengaruh terhadap sisa uang / pendapatan yg disiapkan untuk angsuran KPR.

      untuk memudahkan ibu Rena menghitung angsuran KPR, silahkan klik link Kalkulator KPR Metode Anuitas yang ada di Blog ini atau langsung klik link berikut :

      http://rumahdijual.com/kalkulatorkpr.php

      Masukkan :
      Jumlah Kredit : Harga Rumah – DP (misal :150000000)
      Jangka Waktu : dalam satuan Tahun (misal : 10 tahun
      Bunga : Bunga KPR yg berlaku (misal :12 % atau 12.5
      Klik Hitung Angsuran : (misal :) Rp. 2.257.772,27

  5. ilmu yg bermanfaat.terima kasih

    • @ Aris
      Sama-sama mas aris. Terima kasih sudah mampir.

  6. Pak Helmi, dari artikel Bpk diatas , utk kpr syariah apakah memang sudah tidak ada cara menyiasati pelunasannya?? sebagai info saya disetujui oleh bank syariah kpr 16th, plafon 78jt, cicilan perbulan Rp 699.516,- mohon pencerahan dan solusinya pak Helmi. Terima Kasih.

    • @ Bowo
      Terima kasih atas pertanyaannya mas bowo.
      Mohon maaf sebelumnya, sampai hari ini saya belum menemukan cara menyiasati Pelunasan dipercepat ala BANK syariah, karena memang tidak ada potongan pinjaman kita saat kita melunasi lebih cepat dari waktu yang sudah ditentukan di awal Perjanjian KPR.
      Semoga bisa membantu.
      Salam : Semangat PAGI ! :)

  7. Pagi mas helmi. Saya dan suami baru saja mengajukan kpr btn, dari 4 unit diatas tadi yg sudah mas jabarkan. Menurut mas mana yg lebih baik yg sy lakukan dari keempat unit tdi, untuk pemula seperti saya. Supaya tidak terlalu banyak membayar bunga ke bank, sedangkan pokoknya kecil. Mohon bantuannya mas. Trims

    • @ dita ayu
      Terima kasih atas pertanyaannya.
      Menurut saya, lakukan 4 langkah tersebut secara berurutan yaitu :
      1. Tabungan Tetap
      Disiplin menabung tiap bulan minimal sebesar jumlah angsuran yg kita bayarkan ke bank konvensional.
      2. Angsuran Ekstra Berkala
      Dari tabungan yang telah terkumpul pada poin 1, Lakukan pembayaran minimal total untuk 5 angsuran per bulan, dibayarkan sekaligus pada bulan berjalan setelah kewajiban membayar angsuran per bulan.
      Nah, sisa hutang KPR yg masih ada, bisa kita LUNASI dengan langkah ke-3 ATAU ke-4 (pilih salah satu).
      3. Take Over ke Bank Syariah
      Kita bisa pindahkan pinjaman KPR dari Bank Konvensional ke Bank Syariah setelah melakukan poin 2 beberapa kali dengan catatan, kita HARUS menyiapkan DANA TAMBAHAN untuk keperluan membayar biaya Administrasi KPR Take Over yang besarnya sama dengan kita mengajukan KPR baru ( karena beda bank) DAN DANA TAMBAHAN untuk keperluan membayar angsuran per bulan di Bank Syariah yang jumlahnya lebih besar dari angsuran per bulan di Bank Konvensional ( karena beda sistem dan karena kita memilih jangka waktu lebih pendek).
      Apabila kita keberatan dengan langkah poin 3 ini, kita bisa memilih langkah ke 4.

      4. Pelunasan Dipercepat
      Lakukan terus menerus pembayaran angsuran ekstra berkala seperti pada poin 2, sambil terus menambah tabungan tetap kita dengan penghasilan lain (misal : dari kenaikan Gaji, Gaji ke-13, THR, keuntungan usaha sampingan dan lain-lain) sampai terkumpul jumlah uang yang cukup untuk melunasi sisa KPR di Bank Konvensional dengan catatan kita dikenakan biaya penalti atau SANKSI karena “KESALAHAN KITA” melunasi kredit lebih cepat.

      Semoga bisa membantu mbak dyta ayu dan suami.

      Salam : Semangat PAGI !

  8. Pak helmi, ini informasi yang sangat berguna khususnya bagi saya yang tidak mengerti dunia perbankan,
    Kebetulan saya ada rencana untuk melunasi sisa kredit KPR pada bank BTN, pertanyaan saya,
    Mana yang lebih baik, dilunasi semuanya, atau dibayarkan secara extra per tahun seperti ilustrasi yang bapak berikan pada point 2.
    Mohon pencerahannya.
    Salam
    Kris budianto

    • @ Kris B (Kris Budianto)
      Terima kasih atas Pertanyaan Luar Biasa dari Bapak.

      Kalau menurut saya bapak bisa pilih salah satu dari 2 pilihan berikut ini dengan mempertimbangkan kondisi bapak :
      1. LUNASI SEMUA
      Kalau bapak sudah tahu betul Nilai Rupiah dari sisa KPR BTN apabila dilunasi (jawaban langsung dari BTN) DAN UANG yang Bapak sediakan CUKUP DAN bapak belum punya rencana untuk INVESTASI lain.

      2. BAYARKAN SECARA EXTRA BERKALA
      Kalau bapak sudah tahu betul Nilai Rupiah dari sisa KPR BTN apabila dilunasi (jawaban langsung dari BTN) DAN UANG yang Bapak sediakan CUKUP TAPI bapak punya rencana untuk INVESTASI lain.

      ATAU

      Kalau bapak sudah tahu betul Nilai Rupiah dari sisa KPR BTN apabila dilunasi (jawaban langsung dari BTN) TAPI UANG yang Bapak sediakan belum CUKUP untuk Melunasi Semua, maka tanyakan Nilai Rupiah pembayaran extranya.

      Silahkan memilih yang cocok dengan kondisi bapak saat ini.
      Semoga bisa membantu Bapak Kris.

      Salam : Semangat PAGI! Sukses Luar Biasa.

  9. Mas Helmi, tks atas infonya. Saya juga kredit di BTN 140jt, sudah jalan setahun lebih. Dan sisa pokok hutang sebesar 132jt. Tiap tahun saya ada dana 50jt untuk pelunasan sebagian.

    Apakah sebaiknya pelunasan sebagian itu kita lakukan per tahun ?

    Atau dikumpulin dulu selama 2 th ? misalkan th 2013 kita ada dana 50jt, kita depositokan dulu ….ketika th 2014 ada dana 50jt. Langsung kita lunasi sebagian sebesar 100jt

    Opsi mana yg lebih menguntungkan ?

    Terima kasih

    • @ Ferdian I
      Menurut saya opsi yang LEBIH MENGUNTUNGKAN adalah PELUNASAN PER TAHUN.

      Begini Hitungannya :

      1. Kalau Mas Ferdian menDEPOSITOkan uang di BANK, bunga nya tertinggi HANYA +/- 4,5 % per tahun ( IDR < 2 M, jangka waktu 1 bulan *) , itupun belum dikurangi pajak dan administrasi, sehingga dapatnya +/- HANYA 3 % bersih per tahun.

      * sumber Bank BCA per hari ini selasa, 7-05-2013 : http://www.bca.co.id/id/biaya-limit/suku-bunga/suku-bunga_landing.jsp

      2. Sedangkan Bunga KPR rata-rata terendah +/- 12 % per tahun.

      Jadi kalau mas Ferdian bayar per tahun dapat menghemat bunga 12 % per tahun. Sedangkan kalau bayar 2 tahun sekali karena mengharap bunga Deposito, sementara bunga KPR tetap kita bayar, maka mas Ferdian hanya dapat menghemat 9 % per tahun (12%-3%).

      Semoga membantu.
      Selamat Memutuskan !

  10. Bravo pak helmi, terimakasih atas infonya .
    saya sedang menjalani KPR BNI, baru berjalan 8 bln dengan masa cicilan 10 thn. saya berniat melunasi semua cicilan saya, ketika dikonfirmasi untuk pelunasan ada biaya bunga kredit berjalan. bisa minta tolong di jelaskan apa yg dimaksud “biaya bunga kredit berjalan” dan bagai mana perhitungan nya dengan ilustrasi total pinjaman 175 jt dengan masa cicilan 10 thn.

    terimakasih

    • @ Adhi Febriadi
      BRAVO juga untuk mas Adhi Febriadi.
      1. Untuk penjelasan bunga kredit berjalan sebaiknya ditanyakan langsung kepada bagian KPR BNI.
      Kalau sepengetahuan saya, bunga kredit berjalan adalah bunga yang timbul akibat cicilan bulan berjalan yang belum kita bayarkan.

      Contoh :
      Sekarang tanggal 10 Mei 2013, cicilan KPR saya jatuh pada tanggal 20 Mei 2013. Saya berencana melunasi Hutang KPR di Bank pada tanggal 13 Mei 2013, Maka pada saat pelunasan tanggal tersebut, saya tetap harus membayar bunga cicilan yang jatuh tempo pada tanggal 20 Mei 2013.
      Oleh Karena itu solusinya : Bayarlah Pelunasan KPR 21-31 Mei 2013, setelah membayar angsuran bulan berjalan tersebut.

      2. Mengenai ilusrasi Total Pinjaman 175jt, masa cicilan 10 thn, silahkan gunakan kalkulator KPR supaya hasilnya lebih tepat, silahkan download software kalkulator KPR.

      Semoga bisa menjawab pertanyaan mas Adhi, selamat ber PRAKTEK Pelunasan KPR ya, jangan lupa diceritakan disini hasilnya ya…

      Salam : Semangat PAGI ! Sukses LUAR BIASA !!!
      carabuattokoonline.net

  11. salam kenal pak helmi…
    saya masih awam dalam dunia perkpr an
    saya mau tanya…
    1. apakah contoh pembayaran ekstra yg bapak tulis berlaku sama setiap bank
    2.saya berencana memililik sebuah rumah kpr btn. untuk pembayaran ekstra saya masih bingung…misalnya untuk pembayaran 1 tahun, apakah dalam tahun itu saya dibebaskan dari angsuran atau dengan kata lain saya bayar diawal tahun kemudian sampai akhir tahun saya saya tidak punya kewajiban bayar angsuran, kemudian di awal tahun berikutnya saya bayar ekstra lagi dst…apakah seperti itu sistemnya, takutnya saya selain bayar ekstra juga harus bayar angsuran perbulan. mohon penjelasannya. terima kasih

    • @ Hasan
      Salam Kenal juga mas Hasan .
      Terima kasih atas perhatian dan pertanyaannya.

      Jawaban saya :
      1. Contoh Pembayaran ekstra HANYA berlaku pada bank Konvensional BUKAN BANK SYARIAH, yg menerapkan sistem Perhitungan Bunga ANUITAS, contoh nya : BTN, BNI, Mandiri, Niaga.

      2. Tentang Pembayaran Angsuran Extra, untuk pembayaran 1 tahun, apakah dalam tahun itu saya dibebaskan dari angsuran atau dengan kata lain saya bayar diawal tahun kemudian sampai akhir tahun saya tidak punya kewajiban bayar angsuran ?
      Jawab:
      Pembayaran Extra TIDAK MEMBEBASKAN kita dari Angsuran Bulanan, karena kita masih punya Tanggungan bayar Ciclan KPR ke Bank. Jadi walaupun kita sudah bayar angsuran Extra, kita tetap wajib membayar angsuran bulanan sampai kredit KPR kita LUNAS. Pembayaran Angsuran Extra itu MEMPERCEPAT JANGKA WAKTU KPR, yang tadinya 10 tahun jadi tinggal HANYA 5 tahun saja.
      Bank Konvensional memberi pilihan kepada kita saat kita melakukan angsuran Extra (pilih salah satu) :
      a. JANGKA WAKTU TETAP dengan Cicilan per bulan berkurang atau
      b. Jangka Waktu Berkurang dengan CICILAN TETAP

      Demikian jawaban dari saya, semoga dapat memuaskan mas hasan.
      Selamat berPROSES. Sukses Selalu untuk mas hasan dan keluarga. Amin3x :)

      Salam : semangat PAGI !
      Admin http://CaraBuatTokoOnline.net | contoh hasil karya : http://bonekabajusafa.com

  12. Pak Helmi, sungguh bagus info yang Anda berikan pd tema ini, ada yg mau sy tanyakan terkait file excel yg Anda berikan & sdh sy download , setelah sy masukkan semua angka2 sbb; harga rumah=135 jt, tenor 15 thn(180 bln), DP=27 jt, plafond=108 jt, bunga12%pa, lalu muncul angsuran per thn =1.296.182, tp knp sy skrng ini slalu ditagih sebesar Rp. 1.354.700/bln (tayangan via byr ktr pos)? sdh sekitar 2 thn-an, kok tdk sama dengan hasil di rumus excel Bapak?
    Oya, sy mulai nyicil KPR BTN April 2010. Bagaimana caranya spy sy bs melunasi dipercepat waktunya tp angsuran per bln jg bs berkurang ? :) , bisakah menutup KPR BTN dg sistem kompensasi pake kredit bunga fixed dr BTN atau dr kredit bank lain ? Efisienkah ? Terima kasih atas jawabannya. Wassalam.

    J. Erlan Wijaya, Pamekasan

    • @ J. Erlan W.
      Terima kasih pak Erlan.
      Berikut tanggapan saya atas pertanyaan bapak :

      1. Hasil hitungan Angsuran per bulan di Software Kok tidak sama dengan di Bank ?

      Jawab :
      Bapak Erlan yang baik, software itu adalah simulasi hitungan KPR yang tentunya TIDAK 100 % sama dengan hitungan bank, namanya saja simulasi, paling tidak adalah mendekati nilai hitungan pihak Bank sehingga kita bisa mengantisipasi. Tentunya yang dipakai adalah Hitungan Bank, yang secara resmi tertuang dalam akad perjanjian KPR yang sudah bapak tanda tangani.
      Kalau bapak berkenan untuk mengoreksi rumus-rumus yang ada dalam software simulasi tersebut, tentunya dengan menanyakan secara baik kepada pihak Bank, mungkin ada sedikit ketidakcocokan maka kami sangat berterima kasih.

      2. Bagaimana caranya bisa melunasi KPR, dipercepat waktunya Tapi angsuran juga berkurang ?

      Jawab :
      Sepengetahuan saya sampai saat ini, Bank Konvensional memberi 2 pilihan yang hanya boleh dipilih salah satu bapak bukan pilih ke-2 nya , namanya juga pilihan, iya kan pak. Inilah pilihannya :
      a. JANGKA WAKTU TETAP dengan Cicilan per bulan berkurang atau
      b. Jangka Waktu Berkurang dengan CICILAN TETAP

      Mudah-mudahan ke depan ada kebijakan baru dari pihak Bank pemberi KPR seperti usulan bapak, amin3x :).

      3. Bisakah menutup KPR BTN dg sistem kompensasi pake kredit bunga fixed dr BTN atau dr kredit bank lain ? Efisienkah ?

      Jawab:
      Kalau ditanya bisakah jawabannya pasti Bisa-bisa saja.
      Tapi kalau ditanya Efisienkah ? menurut saya TIDAK EFISIEN bapak, karena kita harus JELI melihat prosentase BUNGA nya.
      Biasanya Bunga KPR itu adalah bunga yang paling rendah daripada bunga jenis kredit-kredit yang lain dan jangka waktu yang paling lama karena bank tahu bahwa nilai agunan rumah dan tanah setiap tahun PASTI NAIK, sehingga bank tidak takut kalau ada KPR macet, kan bisa dijual rumah dan tanah tersebut untuk menutup KPR yang macet tadi.

      Jadi silahkan dibandingkan prosentase bunga + biaya-biaya lain yang menyertai kredit bunga fixed yang bapak maksudkan tadi dengan KPR bapak.

      Demikian tanggapan saya bapak, semoga bisa memuaskan bapak erlan.

      Salam : Semangat PAGI ! Sukses Luar BIasa untuk Bapak dan Keluarga, Amin3x. Wassalam.

      http://uangdownload.com/15377.html

  13. Selamat sore Pak Hilmi,
    Salam kenal.
    Artikelnya bagus, bisa buat nambah2 pengetahuan.
    Dari ilustrasi contoh kalo boleh saya simpulkan pada akhirnya kita bisa melunasi kredit KPR yang jangka waktu 10 tahun menjadi hanya 4-5 tahun (cmiiw). Namun ada beberapa hal yang mengusik pikiran saya.

    1. Dari ilustrasi diatas, disarankan kita harus ada “tabungan tetap” sekitar 2 juta/bulan. jadinya per bulan itu sebenarnya kita mampu mengangsur sekitar 4 juta/bulan. So, kenapa tidak pada saat akad kredit kita langsung ambil KPR dengan tenor 5 tahun ? Toh stlah saya hitung dengan kalkulator KPR diatas angsuran kita hanya sekitar 3,2 juta/bulan saja (plafon 140juta tenor 5 tahun).

    2. Dengan angsuran sekitar 3,2 juta tsb, total angsuran selama 5 tahun adalah 187 juta. Jadi keuntungan yg diperoleh bank Rp 187juta – Rp 140 juta = Rp 47 juta. Sementara ilustrasi diatas, keuntungan bank dengan “mengakali” kredit KPR 10 tahun adalah Rp 45 juta. Selisih yg tidak terlalu besar saya pikir (saya belum memperhitungkan biaya2 yg ditimbulkan karena mempercepat pelunasan).

    Bisa saya simpulkan, mempercepat pelunasan KPR 10 tahun yg dijabarkan dalam artikel ini hampir sama saja dengan akad KPR dengan jangka waktu 5 tahun. :)

    Hmm, pada akhirnya semua kembali kepada selera masing2 orang dengan berbagai pertimbangan tentunya. Tapi kalo Anda termasuk tipikal orang yang ingin men-diversifikasi investasinya, mungkin “tabungan tetap” tersebut bisa ditempatkan untuk investasi lainnya seperti emas atau reksadana yang profit margin per tahunnya lumayan tinggi (diatas bunga deposito).

    Sekian dari saya, Pak Hilmi.
    Salam,,

    • @ Wahyu
      Terima kasih tanggapannya mas wahyu.
      Kesimpulan yang luar biasa, tepat sekali.
      Tanggapan dari saya atas pernyataan mas wahyu :

      1. Benar sekali mas wahyu, kalau di awal akad KPR kita sudah tahu kemampuan dan keyakinan kita DAN PENILAIAN Bank atas kemampuan bayar kita memang 4 juta per bulan, maka sebaiknya kita bayar 4 juta per bulan supaya lebih cepat selesai KPR nya.
      TAPI apabila kita terlanjur memutuskan ciclan KPR 2 juta per bulan karena satu dan lain hal (misal : ada cicilan lain diluar KPR, biaya sekolah anak, takut tidak bisa membayar angsuran karena terlalu tinggi dll) maka Rahasia ini berlaku. Sejalan dengan pernyataan mas Wahyu berikut : “Hmm, pada akhirnya semua kembali kepada selera masing2 orang dengan berbagai pertimbangan tentunya.”

      2. Ketepatan besarnya Nilai Angsuran, TETAP berdasarkan Pernyataan RESMI Bank Pemberi KPR yang menyetujui KPR kita, yang tertuang dalam AKAD KPR, bukan dari software simulasi KPR.

      Kata “mengakali” menurut saya kurang tepat, tetapi yang lebih tepat adalah MENCERMATI pasal-pasal di dalam Akad perjanjian KPR, karena fasilitas Angsuran Extra itu resmi tertulis, jadi kita tidak melanggar Akad perjanjian KPR.

      Masalah selisih 47 juta dengan 45 juta itu relatif karena point ke-2 ini sangat tergantung kondisi kasus per kasus yang dihadapi orang per orang terhadap Akad perjanjian KPR yang sudah saya jelaskan pada point ke-1.

      Ya mas wahyu, jadi KPR 10 tahun dengan KPR 5 Tahun memang Hampir Sama TAPI TIDAK SAMA :).

      ” CERMATI Akad Perjanjian KPR dan Akad-Akad perjanjian yang lain yang akan kita tanda tangani KARENA semua Ada Hak dan Kewajiban Kita dalam jangka panjang atau ada UNTUNG-RUGI nya ”
      —– Inilah intinya menurut saya —–

      Semoga Bermanfaat, menambah pengetahuan dan menambah kedewasaan serta kebijaksanaan kita.

      Salam : Semangat PAGI ! Sukses Luar Biasa untuk Kita SEMUA !!!

      http://umrohonline.com/?reg=admin-umrohonline.com

  14. thanks sebelumnya atas info berharganya
    yang saya mau tanyakan, untuk perhitungan mas dari tahun ke tahun
    angsurannya kok tetap 2 jt, padahal kita kan ada bayar extra
    apakah tidak ada pengurangan nominal angsuran atau jangka waktu untuk kita yang ada bayar extra

    • @ Wahyu Farida Astutik
      1. Ya mbak Wahyu, ilustrasi diatas memang untuk mempermudah perhitungan jadi CICILAN TETAP 2 juta per bulan, JANGKA WAKTU BERKURANG (buktinya lebih cepat selesai / Lunas kan KPR nya ? :) ).
      2. Bank BTN atau Bank Konvensional yang lain yang menerapkan sistem Bunga Anuitas, biasanya memberi pilihan :
      a. JANGKA WAKTU TETAP dengan Cicilan per bulan berkurang atau
      b. Jangka Waktu Berkurang dengan CICILAN TETAP

      Demikian jawaban dari saya, semoga bisa memuaskan mbak Wahyu Farida Astutik.

      Terima kasih. Salam : Semangat PAGI ! Sukses LUAR BIASA !!!
      Admin http://CaraBuatTokoOnline.net

  15. salam mas,maaf kalo sebelumnya pertanyaan saya sedikit melenceng tapi tetap tentang KPR BTN

    saya mengajukan KPR FLPP dan sudah disetujui dengan bunga 7,25% atau nominalnya satu bulan sekitar 900 ribu.tetapi rumah belum jadi sehingga belum akad kredit

    pertanyaan saya mas,apa akad kredit ini ada batas waktunya?
    seandainya pelaksanaan akad kredit baru januari 2014 apa angsuran saya akan tetap 900 ribu atau mengikuti bunga saat itu.Karna seperti diketahui FLPP berbunga fixed sampai cicilan lunas dan ‘klaim’ dari pihakdeveloper,saya akan tetap membayar 900 ribu meski akad kredit baru terlaksana awal tahun depan.apa ini benar?
    dan trakhir…bagaimana kalau saya mau cek online status kpr perumahan saya d BTN,apakah ada situsnya?

    terima kasih sebelumnya

    • @ Joshua
      Salam kenal juga mas Joshua. Terima kasih atas pertanyaannya.

      1. Apakah Akad Kredit KPR FLPP ada batas waktunya ?
      Jawab :
      Menurut saya akad Kredit KPR FLPP itu sama dengan akad Kredit KPR yang lain, maksudnya terkait dengan waktu penandatanganan.
      Jadi selama akad kredit belum mas Joshua tanda tangani, itu artinya tidak ada jaminan bahwa bunga kredit tahun depan (2014) 7,25% dan angsuran sekitar 900 ribu, apalagi rumah belum jadi.

      KPR FLPP “berbunga fixed sampai cicilan lunas” itu artinya fixed bunga yang berlaku untuk KPR FLPP saat ada penandatanganan Akad sebagai bukti otentik/sah di mata hukum yang membuktikan bahwa kedua belah pihak (antara anda dan pihak bank pemberi Kredit FLPP) SETUJU dengan bunga, angsuran per bulan, jangka waktu dll.

      Jangan mudah percaya dengan “klaim” Developer (apalagi marketingnya), karena mereka Hanya ingin merasa anda aman, yakin dan akhirnya mau membeli Rumah yang belum jadi tersebut. Apalagi saat penandatanganan KPR FLPP, mereka itu tidak terlibat dan secara hukum tidak bertanggungjawab atas pembayaran KPR tersebut, iya khan.

      Yang terlibat dalam jangka panjang selama kredit KPR FLPP itu adalah mas Joshua dengan BANK.

      Jadi sebaiknya tanyakan informasi itu pada pihak Bank yang memberi KPR FLPP.

      2. Bagaimana kalau saya mau cek online status kpr perumahan saya d BTN,apakah ada situsnya ?
      Jawab :
      Situs BTN ada, yaitu di http://www.btn.co.id/.
      Akan tetapi sampai hari ini, menurut pengetahuan, pengalaman dan pengamatan saya, situs BTN BELUM memberikan fasilitas untuk cek online status KPR dan cek Online sisa Angsuran KPR yang belum kita bayar, sehingga kita tetap harus telpon atau mendatangi kantor BTN terdekat untuk mengetahui status KPR kita (disetujui/tidak), begitu.

      Sebagai bukti dan informasi tambahan, untuk mengetahui pertanyaan nasabah seputar kredit dan jawaban resmi dari bank BTN, silahkan mas joshua kunjungi alamat situs berikut :

      http://www.btn.co.id/contentpage/btn-care/pengaduan/kredit.aspx

      Semoga bisa menjawab pertanyaan mas joshua.
      Salam : Semangat PAGI !

  16. Salam kenal…..
    Yang ingin sy tanyakan saya mengajukan KPR dengan nilai 44jt selama 180 bulan dimulai dr tahun 2008 tapi sampe trkhir bln April 2013 hutang KPR saya masih 41jt, dan memakai sistem mengikuti suku bunga bank (tidak flat) bagaimana caranya agar hutang KPR saya bisa cepat lunas

    Mohon bantuannya, sebelumnya terima kasih

    • @ Yani
      Salam kenal juga Pak Yani.
      Jawaban:
      yang perlu dipastikan adalah KPR bapak di Bank Syariah atau Bank Konvensional ?

      1. Kalau KPR di Bank Syariah, tidak ada fasilitas Angsuran Extra dengan pembayaran pokok saja tanpa bunga nya, sehingga belum ada cara cepat untuk melunasi KPR bapak.

      2. Kalau KPR di Bank Konvensional, ada fasilitas angsuran extra, sehingga bapak bisa mengikuti urutan langkah-langkah yang sudah saya uraikan diatas yaitu :
      a. Tabungan Tetap
      b. Angsuran Ekstra Berkala
      c. Take Over ke Bank Syariah
      d. Pelunasan Dipercepat

      Semoga dapat membantu bapak dalam upaya mencari cara agar hutang KPR bapak bisa cepat lunas.

      Salam : Semangat PAGI !

  17. Pak Helmi,
    Jika Bank memberi pilihan :
    a. JANGKA WAKTU TETAP dengan Cicilan per bulan berkurang atau
    b. Jangka Waktu Berkurang dengan CICILAN TETAP

    Pak Helmi, pilih yang mana ? :-)
    terima kasih

    salam,
    Bona

    • @ Bona
      Terima kasih pak Bona atas pertanyaannya.

      Jawaban :
      Menurut saya, lebih baik memilih pilihan b. Jangka Waktu berkurang dengan CICILAN TETAP.
      Kenapa ? karena dengan Jangka Waktu Berkurang, berarti lebih cepat LUNAS KPR kita dan kita terhindar dari kenaikan suku bunga yang terjadi tiap tahun, terhitung pada tahun saat jatuh tempo berakhirnya KPR sesuai perjanjian awal KPR.

      Semoga bisa memuaskan bapak Bona.
      Salam : Semangat PAGI !

  18. sangat mantaf pak,semoga informasi anda membawa berkah…

    • @ Jafar
      Amin mas Jafar. Terima kasih sudah mau mampir dan mendoakan saya.
      Sukses selalu untuk anda dan keluarga.

  19. Pak Helmi, sy coba mengambil KPR BNI karena uang mukanya yg 10% sehingga tdk terlalu berat. Apakah di KPR BNI ada program pembayaran Extra seperti di KPR BTN? bila tdk berarti setelah tahun pertama harus take over ke KPR BTN. Berapa kira2 biaya yg akan timbul? karena dianggap KPR baru.. Mohon penjelasan untung ruginya. Trimakasih

    • @ Ayu
      Terima kasih mbak Ayu atas pertanyaannya.
      Tanya :
      1. Apakah di KPR BNI ada program pembayaran Extra seperti di KPR BTN ?
      2. Bila tidak ada, berarti setelah tahun pertama harus take over ke KPR BTN ?
      3. Berapa kira2 Biaya yang akan timbul, karena dianggap KPR baru ?
      Jawaban menurut saya :
      1. Pastikan bahwa KPR BNI nya BUKAN KPR BNI SYARIAH, karena kalau saya melihat sekilas, uang mukanya yg 10% biasanya berlaku untuk KPR Bank Syariah. Beda lagi kalau uang muka 10% itu karena mungkin ada program discount atau keringanan dari KPR BNI Konvensional yang BIASANYA Minimal DP 30% (tahun 2013).
      Sepengetahuan saya, kebanyakan KPR Bank-bank Konvensional seperti BTN, BNI, BRI, Mandiri, CIMB Niaga dan lain-lain menggunakan sistem bunga Anuitas dan ada fasilitas Angsuran Extra Berkala.

      2. Sekali lagi TANYAKAN yang jelas kepada Marketing KPR BNI yang memberikan PENAWARAN Uang Muka hanya 10% tadi, kalau memang ternyata TIDAK ADA fasilitas Angsuran Extra Berkala seperti KPR di Bank BTN Konvensional (BUKAN BTN Syariah ya) maka kita TIDAK BISA take over seperti yang saya contohkan di sini.
      Contoh di sini adalah dari KPR Bank Konvensional (misal : KPR BTN Konvensional), dibayar dengan angsuran extra berkala DAN DIPERCEPAT lagi PELUNASAN sisa KPR nya dengan TAKE OVER ke KPR BANK Syariah (misal : BNI Syariah), BUKAN Sebaliknya : dari KPR Bank Syariah TAKE OVER ke KPR Bank KONVENSIONAL.

      3. Biaya KPR Take Over, kurang lebih, sama dengan Biaya KPR di Bank Awal (kisaran Rp.10 juta – Rp. 15 Juta) tergantung dengan besarnya Harga Jual Rumah dan Nilai KPR yang disetujui pihak Bank Pemberi KPR.

      Demikian jawaban menurut pengetahuan saya, semoga dapat memenuhi harapan mbak Ayu.
      Terima kasih
      Salam Semangat PAGI ! Sukses selalu untuk usaha herbal nya mbak Ayu dan keluarga.

  20. as. nama : arya.
    sy mau nanya pa. sy ad ambil rumah pembyarn lwt KPR uang muka rumah 65jt. dan KPR nya 300jt cicilan perbulan 2.345 jt sekian dan sistem pembayarannya 2 thn pertama flat dan stelah itu mengikuti suku bunga. penghasilan sy 7jt/bulan
    pembayaran cicilan sudah brjalan 4 bulan. mohon info dan petunjuk untuk bisa melunasi dengan cepat.
    Terima Kasih

    • @ Ady (arya, tom.syber@gmail.com)
      Terima kasih atas pertanyaannya pak Arya.
      Jawaban:
      yang perlu dipastikan adalah KPR bapak di Bank Syariah atau Bank Konvensional ?

      Kalau KPR di Bank Syariah, tidak ada fasilitas Angsuran Extra dengan pembayaran pokok saja tanpa bunga nya, sehingga belum ada cara cepat untuk melunasi KPR bapak.

      Kalau KPR di Bank Konvensional, ada fasilitas angsuran extra, sehingga bapak bisa mengikuti urutan langkah-langkah yang sudah saya uraikan diatas yaitu :
      a. Tabungan Tetap
      b. Angsuran Ekstra Berkala
      c. Take Over ke Bank Syariah
      d. Pelunasan Dipercepat
      Prinsip dari langkah-langkah ini adalah disiplin kita dalam MENABUNG sejumlah uang tiap bulan diluar cicilan KPR tiap bulan.

      Semoga dapat membantu bapak dalam upaya mencari cara agar hutang KPR bapak bisa cepat lunas.

  21. arya : kpr sy di bank konvensional pak helmi
    seumpama KPR sya dah berjalan selama 2 tahun kemudian sy mempunyai tabungan trus jumlah tabungan yg sy punya sy bayar ke KPR itu nantinya akan mengungari jumlah pokok KPR n cicilan perbulannya berkurang kan pak or gmn?

  22. @ arya
    Terima kasih Pak Arya.

    Saat kita melakukan Angsuran Extra Berkala (besarnya minimal 5x cicilan per bulan atau minimal 5 bulan angsuran KPR),Bank Konvensional yang menerapkan sistem Bunga Anuitas, biasanya memberi kita 2 pilihan :

    a. JANGKA WAKTU TETAP dengan Cicilan per bulan berkurang atau
    b. Jangka Waktu Berkurang dengan CICILAN TETAP

    dan menurut saya, lebih baik memilih pilihan b. Jangka Waktu berkurang dengan CICILAN TETAP.
    Kenapa ? karena dengan Jangka Waktu Berkurang, berarti lebih cepat LUNAS KPR kita dan kita terhindar dari kenaikan suku bunga yang terjadi tiap tahun.

    Semoga bisa memuaskan bapak Arya.
    Salam : Semangat PAGI !

    http://umrohonline.com/?reg=admin-umrohonline.com

  23. saya baru melakukan akad kredit kemarin tgl 27 sept 2013, dan saya mencoba perhitungan dengan kalkulator KPR diatas, dengan Anuitas Dipercepat_Extra per 12 bln, hasilnya saya bisa hemat sekitar Rp 61.706.190

    untuk klarifikasi perhitungan, mohon mas helmi periksa hasil perhitungan saya di https://www.dropbox.com/s/nov3qgbzn30g9lo/Bunga%20Anuitas_Extra%20dipercepat%20KPR%20BTN.xls

    dan setelah diklarifikasi mohon balas komentar saya ini, trims

    • @ dedendrmn
      Terima kasih atas kesedian mas deden mampir di blog ini dan menggunakan Kalkulator KPR untuk Pembayaran Ekstra.
      Saya mohon maaf sebelumnya mas deden, karena saya baru sempat menuliskan balasan konfirmasi di blog ini setelah sebelumnya saya sudah membalas/menanggapi ke YM : ddendarmono pada tanggal 03 Oktober 2013 pukul 09:54

      Mohon maaf mas deden, saya tidak dapat mengklarifikasi hasil perhitungan anda dikarenakan link yang anda sertakan tidak bisa saya buka.
      Berikut hasil Screenshoot setelah saya klik sampai beberapa kali akses ke link ini https://www.dropbox.com/s/nov3qgbzn30g9lo/Bunga%20Anuitas_Extra%20dipercepat%20KPR%20BTN.xls

      Dropbox Nothing Here.

      Namun pada intinya, kalau mas deden mengikuti contoh yang sudah saya paparkan di blog ini maka hasil perhitungan itu sudah tepat. Jadi dengan Pembayaran Ekstra mas deden bisa berhemat sekitar Rp 61.706.190.

  24. saya pak ari gaji 4,149 jt payrol bni dan istri kerja gaji 1,9 jt payrol mandiri. saya punya pinjaman di bri sebesar 40 jt dgn angsuran 650 rb/bln selama 10 thn rencana saya buat dp membeli rumah. apakah saya akan di acc bila membeli rumah secara kpr dengan gaji gabungan antara saya dan istri mengingat saya punya angsuran di bri yang masih berjalan mohon pencerahan tks…

    • @ Ari
      Terima kasih pak Ari atas pertanyaannya.

      Untuk menjawab pertanyaan bapak, ada beberapa hal yg perlu diperjelas dulu :
      1. Berapa harga rumah yang akan bapak beli ?
      2. Berapa DP yang disetujui pihak bank (min 30% dari harga rumah) ?

      Intinya : bank akan mengambil sepertiga dari total gaji yang bapak dan ibu miliki setelah dikurangi dengan tanggungan cicilan lainnya.
      Jadi kalau hasil dari sepertiga total pendapatan itu ternyata mencukupi untuk membayar angsuran KPR per bulan, maka insyaallah KPR bapak disetujui oleh pihak bank.

      Semoga bisa memuaskan bapak Ari.

  25. keren bgt pembahasanx d blog ini…

    tp sebenarnya lebih menguntungkan mana sih mengambil kredit kpr di bank konvensional dgn cara dipercepat pelunasanx tiap 6 bulan atau kredit di bank syariah ?

    misalx kpr harga 140uta cicilan 120bulan dipercepat jadi 60bln(5thn jg) atau ambil kpr di bank syariah 5 tahun?

    • @ putut wahyu indriani
      Terima kasih mbak putut wahyu indriani atas pertanyaannya.
      Semoga blog ini bisa semakin bermanfaat untuk saya khususnya dan orang lain umumnya.

      Tanya :
      1. Lebih menguntungkan mana sih mengambil kredit kpr di bank konvensional dgn cara dipercepat pelunasanx tiap 6 bulan atau kredit di bank syariah ?

      Jawab :
      1. Yang PASTI secara hitungan keuangan, lebih menguntungkan mengambil Kredit KPR di Bank Konvensional karena :
      a. Bunga lebih rendah.
      b. Ada fasilitas untuk Pembayaran Ekstra tanpa bayar Bunga, hanya bayar angsuran untuk mengurangi pokok pinjaman.
      c. Ada fasilitas Pelunasan Dipercepat tanpa bayar Bunga, hanya bayar sisa pokok pinjaman saja.

      ketiga hal tersebut tidak dimiliki kalau kita mengambil Kredit KPR di Bank Syariah.

      Demikian jawaban dari saya semoga dapat memenuhi harapan mbak putut wahyu indriani.

      Salam : Semangat PAGI ! $uk$e$ untuk Anda dan Keluarga.
      carabuattokoonline.net
      portofolio : bonekabajusafa.com | caradietsehataman.com | sqtourtravel.com

      • Pak Helmi, akhirnya saya ke BTN juga :-). Sedikit koreksi dari pertanyaan saya sebelumnya, saat ini saya masuk awal tahun ketiga.

        Sekedar info saja, untuk KPR FLPP seperti saya;
        - Cicilan bisa dilakukan antara tgl. 8-26 setiap bulannya.
        - Nominal pembayaran ekstra minimal 3x angsuran, dan tidak disebutkan maksimalnya.
        - Dalam satu tahun maksimal melakukan 2x pembayaran ekstra dengan jarak minimal 3 bulan.
        - Bila mau melakukan pelunasan, bisa saja dilakukan asal dana cukup :P dan kena pinalti 1% dari pelunasan dan bunga berjalan. cuma menurut CS-nya untuk sertifikatnya kadang belum selesai klo baru 2 thn.

        Wassalaamu’alaikum.

        Idrus

  26. Assalaamu’alaikum..
    Nama saya Rahman,saya ingin bertanya,rumah saya dibeli oleh seseorang dan dibayar secara kredit selama 120 bln,dengan cicilan per bulan Rp. 1,1 jt,
    Sebelumnya saya sudah minta uang muka RP 20 jt untuk pembuatan surat2,dan harga cash rumah saya pada saat itu Rp 70 jt,total cicilan yang sudah masuk saat ini Rp 1.100 rb x 41 bln= Rp. 45.100 rb,dan saat ini orang tersebut ingin melunasinya,mohon masukan perhitungan keuangannya pak,berapa nilai nominal yang proporsional yang bisa saya berikan untuk orang tersebut?terima kasih
    Wassalaamu’alaikum..

    • @ Abdul Rahman
      Waalaikumsalam wr. wb.
      Terima kasih atas pertanyaannya bapak Abdul Rahman. Sebelumnya saya mohon maaf atas keterlambatan menjawab pertanyaan bapak yang masuk di blog ini dikarenakan kesibukan saya dipekerjaan kantor.

      Tanya :
      1. Berapa nilai nominal yang proporsional yang bisa saya berikan untuk orang yang melunasi kredit rumah ke saya?

      Jawab :
      1. Sebaiknya bapak Rahman mencermati kembali perjanjian atau kesepakatan awal antara bapak dengan pembeli rumah bapak tersebut terutama yang berkaitan dengan :
      a. Ada bunga atau tidak untuk kredit rumah bapak, berapa besarnya bunga, dan bagaimana perhitungan bunganya ? karena yang bapak sebutkan hanya harga cash rumah saat itu Rp.70 juta.
      b. Apakah cicilan per bulan yang Rp.1,1 jt itu sudah termasuk bunga atau belum ?, kalau sudah termasuk bunga, lalu berapa prosentase yang dialokasikan untuk pembayaran pokok (mengurangi pokok Rp. 70 juta) dari cicilan yang Rp.1,1 juta itu ? karena yang bapak sebutkan hanya total cicilan yang sudah masuk saat ini Rp 1.100 rb x 41 bln= Rp. 45.100 rb.
      c. Kalau bapak sudah bisa menjawab pertanyaan di poin a dan b, maka bapak pasti sudah tahu sisa pokok yang masih jadi tanggungan pembeli rumah bapak. Nah supaya proporsional, bapak perlakukan saja seperti di BANK BTN misalnya. Kalau di Bank BTN ada Penalti Pelunasan dipercepat sebesar 1 % dari sisa pokok kredit.

      Demikian jawaban dari saya, semoga bisa menjawab dan memuaskan bapak Abdul Rahman.
      Apabila bapak ingin berkonsultasi langsung dengan saya bisa melalui SMS/Telp/BBM yang sudah saya tulis dibagian kanan blog ini.

      Salam : Semangat PAGI ! Sukses untuk Anda dan Keluarga.
      carabuattokoonline.net
      Hasil Karya : bonekabajusafa.com | caradietsehataman.com | sqtourtravel.com

  27. Assalaamu’alaikum,
    Pak Helmi, saya mengambil KPR FLPP di Bank BTN sebesar 50jt, angsuran perbulan Rp. 625rb selama 10 (sepuluh) tahun, saat ini sudah jalan 2 (dua) tahun. Saya bermaksud untuk melakukan pelunasan dipercepat. Apakah pelunasan dipercepat sudah bisa dilakukan saat ini, mengingat informasi yang saya terima agak simpang siur. Ada yang bilang minimal angsuran sudah berjalan 2 tahun, 3 tahun atau bahkan 5 tahun baru bisa dilakukan pelunasan dipercepat.

    Kemudian untuk angsuran ekstra, apakah ada batasan maksimalnya?

    Terima kasih sebelumnya.

    • @ Idrus
      Waalaikumsalam wr. wb.
      Terima kasih atas pertanyaannya Pak Idrus.

      Tanya :
      1. Apakah pelunasan dipercepat sudah bisa dilakukan saat ini (angsuran sdh jalan 2 tahun) ?
      2. Kemudian untuk angsuran ekstra, apakah ada batasan maksimalnya?

      Jawab :
      1. Untuk KPR Reguler di Bank BTN (Non FLPP) dengan sistem perhitungan bunga Anuitas,Pelunasan dipercepat sudah bisa dilakukan, mengingat di dalam Surat Perjanjian Kredit Bank BTN Pasal 10 ayat (8) telah tertulis : “Pelunasan dipercepat sebagaimana dimaksud ayat (1) pasal ini, DEBITUR akan dikenakan Penalti sebagaimana tercantum pada Pasal 1 huruf m Perjanjian Kredit ini”. Besarnya Pinalti adalah 1.00 % dari sisa pokok kredit.
      Jadi untuk KPR FLPP kemungkinan aturannya bisa berbeda pak. Silahkan bapak pelajari lagi pasal demi pasal yang tertulis dalam Perjanjian Kredit KPR FLPP bapak dengan Bank BTN, lalu datang ke kantor Bank BTN untuk menanyakan dengan jelas syarat dan prosedur Pelunasan Dipercepat khususnya untuk KPR FLPP.

      2. Untuk KPR Reguler di Bank BTN (Non FLPP) dengan sistem perhitungan bunga Anuitas, Untuk Angsuran Extra tidak ada batasan maksimalnya. Karena sesuai dengan Surat Perjanjian Kredit Bank BTN Pasal 10 ayat (2) telah tertulis : “Untuk dapat melakukan pembayaran ekstra sebagaimana dimaksud ayat (1) Pasal ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
      a.Mengajukan permohonan tertulis pada BANK
      b.Pembayaran ekstra sekurang-kurangnya 5 (lima) kali angsuran”.
      Jadi untuk KPR FLPP kemungkinan aturannya bisa berbeda pak. Silahkan bapak pelajari lagi pasal demi pasal yang tertulis dalam Perjanjian Kredit KPR FLPP bapak dengan Bank BTN, lalu datang ke kantor Bank BTN untuk menanyakan dengan jelas syarat dan prosedur pembayaran Ekstra untuk KPR FLPP.

      Demikian jawaban dari saya, semoga dapat memuaskan bapak Idrus.
      Selamat Praktek, Praktek dan Praktek ya Pak. :)
      Salam : Semangat PAGI ! Sukses Selalu untuk Bapak Idrus dan Keluarga, Amin.
      carabuattokoonline.net

  28. Untuk Pak Idrus, mohon maaf saya pindahkan komen bapak di bagian ini supaya berurutan dan mudah diikuti, karena sebelumnya bapak tulis di bagian bawah balasan saya atas pertanyaan mbak putut wahyu indriani (Oleh: Helmi on 30 Januari 2014 at 3:36 am)
    ——————————————————————————————–
    Oleh: Idrus on 11
    Februari 2014
    at 2:33 am
    Pak Helmi, akhirnya saya ke BTN juga :-). Sedikit koreksi dari pertanyaan saya sebelumnya, saat ini saya masuk awal tahun ketiga.

    Sekedar info saja, untuk KPR FLPP seperti saya;
    - Cicilan bisa dilakukan antara tgl. 8-26 setiap bulannya.
    - Nominal pembayaran ekstra minimal 3x angsuran, dan tidak disebutkan maksimalnya.
    - Dalam satu tahun maksimal melakukan 2x pembayaran ekstra dengan jarak minimal 3 bulan.
    - Bila mau melakukan pelunasan, bisa saja dilakukan asal dana cukup :P dan kena pinalti 1% dari pelunasan dan bunga berjalan. cuma menurut CS-nya untuk sertifikatnya kadang belum selesai klo baru 2 thn.

    Wassalaamu’alaikum.

    Idrus

    • @ Idrus
      Terima kasih atas info tentang KPR FLPP dari Bank BTN ini.
      Jadi poin yang berbeda dengan KPR BTN reguler atau Non FLPP adalah :

      1. Nominal pembayaran ekstra minimal 3x angsuran, dan tidak disebutkan maksimalnya

      2. Dalam satu tahun maksimal melakukan 2x pembayaran ekstra dengan jarak minimal 3 bulan.

      3. Bila mau melakukan pelunasan, dikenakan bunga berjalan.

      Semoga informasi berharga ini bisa bermanfaat untuk semua.
      Amin.

      • Pak Helmi, maaf sedikit koreksi pernyataan saya sebelumnya:
        - Yang saya maksud Pembayaran Ekstra (bukan cicilan) bisa dilakukan antara tgl. 8-26 setiap bulannya.
        - Pembayaran ekstra minimal 5x angsuran sama seperti KPR Reguler.

        Terima kasih.

        Idrus

      • @ Idrus
        Terima kasih Pak Idrus atas koreksinya.
        Sangat bermanfaat.

  29. Selamat Sore Pak Helmi,
    Perkenalkan nama saya Juny, pak saya mempunyai masalah dengan bank danamon cabang bali, saat saya hendak melakukan pelunasan hutang yang baru berjalan 9x dari total 4 thun, saya dipersulit untuk mengeluarkan sertifikat rumah saya, yg saya jadikan jaminan.
    Pak bagaimana cara menyiasati trik bank tersebut agar saya tidak dipersulit, karena sudah sebulan sertifikat tidak kunjung saya dapatkan, dengan berbagi macam alasan dari bank, mulai dari harus menunggu persetujuan atasan yang di jakarta. Padahal rumah tersebut sudah ada pembeli yang akan membeli rumah saya, mohon saran dari bapak.
    saya tidak berencana melanjutkan kredit karena suku bunganya hampir 6jt per bulan. dan pokok 4juta per bulan.

    Terima Kasih
    Juny

    • @ Juny
      Salam kenal juga pak Juny.
      Terima kasih atas kesedian bapak mampir ke blog saya ini.
      Terkait dengan pertanyaan bapak, berikut ini saya coba jawab.

      Tanya :
      Bagaimana cara menyiasati trik bank agar saya tidak dipersulit untuk mengeluarkan sertifikat rumah saya, yg saya jadikan jaminan padahal Hutang saya sudah Lunas ?

      Jawab :
      Menurut hemat saya, sebaiknya bapak melakukan langkah-langkah berikut :

      1. Mendatangi lagi pihak bank yang bertanggungjawab terhadap keluarnya sertifikat rumah bapak, bila perlu langsung saja minta bertemu dengan Kepala Cabangnya dan jangan lupa mencatat tanggal dan jam kunjungan bapak tersebut, termasuk berapa lama (jam awal dan jam akhir), bertemu dengan siapa (nama dan jabatannya) dan kunjungan ke berapa ?

      2. Setelah bertemu, tanyakan dengan baik-baik, kapan tanggal pastinya sertifikat bapak bisa bapak terima kembali, tanyakan juga alasannya kenapa sertifikat bapak lama belum bapak terima hingga saat ini ?

      3. Kalau sudah 2x atau lebih datang ke Bank TAPI tetap belum ada solusi, katakan ke pihak Bank (Kepala Cabangnya) bahwa kalau tetap tidak ada solusi yang PASTI, bapak akan adukan kasus ini ke OJK.

      Berikut ini Call Center Layanan Konsumen OJK : (Kode Area) 500 655
      dan ini websitenya OJK : http://www.ojk.go.id

      Nah saat pengaduan inilah bapak butuh data-data yang sudah bapak catat di poin ke-1 tersebut untuk membuat kronologis kejadian dan langkah-langkah yang sudah bapak lakukan termasuk tanggapan atau tindakan dari pihak Bank terhadap masalah yang bapak alami.

      Semoga masalah bapak cepat selesai, dan sertifikat bisa segera kembali ke tanggan bapak.

      Salam : Semangat PAGI ! Sukses Selalu untuk Bapak dan Keluarga.

      http://uangdownload.com/15377.html

  30. mas helmi, mau konsultasi kpr dong.saya mau ambil kpr 545jt di BTN. cicilan selama 20 thn 4,7 (promo rate 8,5% tahun pertama). gaji saya 4jt di trf ke rekening, suami 6 juta. status karyawan tetap. suami punya pendapatan kedua sebagai konsultan IT dgn gaji 8 jt dibayar tunai. saat ini saya masih ada KTA cicilan 1,3 juta hingga 2016 dan CC 3juta. tidak ada riwayat gagal bayar atau telat bayar. kira2 bisa lolos ga ya KPR-nya?makasiiii loooh

    • @ Utie
      Terima kasih atas pertanyaan mbak Utie.
      Mengenai pertanyaan mbak Utie, berikut ini saya coba jawab.

      Tanya :
      Kira-kira bisa lolos gak ya KPR BTN saya senilai 545 juta padahal saya masih ada cicilan lain ke Bank sebesar 4,3 juta per bulan ?
      Kalau :
      a. Angsuran per bulan Rp.4.700.000,- (tahun pertama)
      b. Gaji tetap saya 4 juta, gaji tetap suami 6 juta
      c. Pendapatan Lain-lain 8 juta per bulan

      Jawab :
      Menurut hemat saya, sebaiknya pengajuan KPR nya menunggu cicilan lain ke Bank sebesar 4,3 juta tersebut telah LUNAS, baik dengan cara pelunasan dipercepat atau menunggu sampai waktu angsuran yang telah ditentukan selesai/lunas.

  31. mas Helmi mo tanya…apakah klo saya membayar cicilan rumah lebih dari nilai yang ditentukan akan mengurangi bunga yg harus kita bayar? misalnya KPRnya Rp.70 jt bunga12% angsurannya Rp. 1.200.000,- (96 bulan), tp pembayaran yg saya lakukan setiap bulannya adalah Rp. 1.500.000.
    Mohon pencerahannya mas…makasih

    • @ Endang Rahmat
      Terima kasih atas pertanyaannya.

      Tanya :
      Apakah klo membayar cicilan rumah lebih dari angsuran per bulan akan mengurangi bunga ?

      Jawab :
      Kalau di KPR BTN Konvensional, ada fasilitas Angsuran Extra tanpa dihitung bunganya, dg salah satu syaratnya adalah harus membayar di depan minimal 5 kali angsuran.

      Jadi kalau bayarnya rutin 1 kali angsuran, walaupun ada sedikit kelebihan uang maka tdk bisa mendapat fasilitas tanpa bunga.

      Kelebihan uang angsuran per bulan sebesar Rp.300rb itu akan tersimpan sebagai saldo di dalam Rekening tabungan mas Endang Rahmat.

      Semoga bisa memuaskan anda.

      • Bisa dibantu simulasinya ga mas sesuai dengan nilai KPR yang saya dapat yaitu 70 jt dengan jangka waktu 96 bulan, apabila saya menggunakan angsuran extra, makasih sebelumnya…

      • @ Endang Rahmat
        Terima kasih banyak atas balasannya.
        Untuk Simulasinya,Silahkan mas Endang Rahmat langsung meluncur ke bagian Cara Perhitungan di Excel di gambar 2 ATAU langsung download file excelnya DI SINI.

        Selamat mendownload dan mencoba simulasinya.

  32. Selamat sore mas Helmi, sy mau tanya sabtu ini sy mau akad di BTN 85.500.000 jenis kredit KFT KPR sejahtera tapak, 180 bln,7.25 % anuitas. angsuran per bulan 794.700. harga rumah 92.500.000. um 5.000.000. wkt sy mengajukan kredit minta 10 thn tp disetujui 15 thn. minta tolong dibantu cara penghitungan nilai 794.700 angsuran per bulan ini. terima kasih atas bantuannya.

    • @ cempaka
      Terima kasih mbak cempaka atas kunjungannya ke tempat saya ini.
      Terkait pertanyaan mbak cempaka, saya akan jawab sbb :

      Tanya :
      Minta tolong dibantu, bagaimana cara penghitungan angsuran per bulan sebesar 794.700 ?

      Jawab :
      Sebenarnya mbak cempaka sudah bisa menghitung sendiri dengan uraian yang sudah saya sebutkan dengan detail pada artikel ini, baik dengan menggunakan cara manual, menggunakan link “Kalkulator KPR Metode Anuitas” atau menggunakan Cara Perhitungan di Excel di gambar 2 ATAU langsung download file excelnya DI SINI.

      TAPI karena mbak cempaka minta tolong dihitungkan sekalian, maka saya pakai 2 cara :

      1. Kalkulator KPR Metode Anuitas (Angsuran Rp.780.498 per bulan)
      berikut ini gambar hasilnya :
      Simulasi Angsuran KPR Anuitas 1

      2. File Excel Hitung KPR Metode Anuitas (Angsuran Rp.780.498 per bulan)
      berikut ini gambar hasilnya :
      Simulasi Angsuran KPR Anuitas 2

      Semoga jawaban saya sesuai harapan mbak cempaka.
      Salam : Semangat PAGI ! :)

      http://carabuattokoonline.net

      http://uangdownload.com/15377.html

  33. selamat sore pak helmi,mau tanya singkat nih.saya kredit btn 15 tahun anuitas,plafon 67.000.000,cicilan 666.400 sdh berjalan 36 bulan.tahun.klu sy mu lunasi brp lagi sisa hutang sya.tks

    • @ jphn (johnlenon.agen.co.id)
      Terima kasih bapak jphn (John Lenon) atas kunjungannya ke tempat saya ini.
      Terkait pertanyaan bapak, saya akan jawab sbb :

      Tanya :
      Kalau saya mau melunasi, berapa sisa Hutang KPR saya ?

      Jawab :
      Sebenarnya bapak sudah bisa menghitung sendiri dengan uraian yang sudah saya sebutkan dengan detail pada artikel ini, dengan menggunakan Cara Perhitungan di Excel di gambar 2 ATAU langsung download file Excelnya.

      TAPI karena bapak minta tolong dihitungkan sekalian, maka saya pakai SIMULASI dengan file Excel untuk menghitung KPR dg download filenya DI SINI.

      Berdasarkan data yang bapak berikan sebagai berikut :
      1. Plafond Kredit : Rp.67.000.000,-
      2. Jangka Waktu KPR : 15 Tahun
      3. Angsuran per Bulan : Rp.666.400,-
      4. Sudah Bayar : 36 Bulan

      setelah saya SIMULASIKAN dengan file Excel tersebut Hasilnya sbb :
      SISA HUTANG POKOK KPR : Rp. 59.782.305,-

      Adapun Rinciannya sebagai berikut :
      1. Gambar Hasil Simulasi dengan menyesuaikan data yang bapak berikan (Plafond Kredit, Jangka Waktu dan Angsuran per bulan) :
      Simulasi KPR 67 juta 15 tahun

      2. Gambar Hasil Simulasi Pinjaman Pokok Tersisa, Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga pada bulan ke-36 :
      Simulasi Sisa Pokok KPR setelah 36 bulan

      Itulah jawaban saya untuk bapak, dengan catatan bahwa itu hanya simulasi yang kurang lebih mendekati HASIL Perhitungan PIHAK BANK.
      Saran Saya, silahkan bapak tanyakan langsung kepada PIHAK BANK (bagian KPR) perihal SISA POKOK HUTANG KPR Bapak dan tanyakan juga detail perhitunganya (terkait dengan Pinjaman Pokok Tersisa, Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga mulai bulan ke-1 sampai dengan bulan ke-36), setelah itu bapak share di sini untuk berbagi informasi kepada saudara-saudara yang lain.

      Semoga jawaban saya bisa memuaskan bapak. terima kasih.

      Salam : Semangat PAGI ! :)

      http://carabuattokoonline.net

      http://uangdownload.com/15377.html


Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Kategori

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 1.007 pengikut lainnya.

%d blogger menyukai ini: